Taux d’endettement : maîtriser la règle des 35 % pour renforcer ton dossier
La fameuse barre des 35 % te fait hésiter ? Avec le bon calcul (et quelques ajustements malins), tu peux présenter un dossier en béton. Dans ce guide, on voit comment calculer ton taux, ce que la banque retient et comment l’améliorer sans saboter ton budget.
La fameuse barre des 35 % te fait hésiter ? Tu n’es pas seul·e : c’est le repère qui déclenche le plus de questions en rendez-vous bancaire.
Bonne nouvelle : avec le bon calcul (et deux ou trois ajustements malins), tu peux présenter un dossier en béton. Dans ce guide, on voit comment calculer ton taux, ce que la banque retient vraiment, et surtout comment l’améliorer sans transformer ton budget en parcours du combattant.
1) Taux d’endettement : définition & règle des 35 %
Ton taux d’endettement, c’est la part de tes revenus nets (du foyer) absorbée par tes mensualités de crédits et certaines charges financières. La barre des 35 % est devenue le repère standard pour mesurer la soutenabilité d’un prêt.
2) Comment le calculer (formule claire)
Formule : Taux d’endettement = ( Charges de crédit mensuelles ÷ Revenus nets mensuels ) × 100
- Charges : prêts immo/auto/conso/étudiants, pensions versées, et mensualité projetée (assurance incluse).
- Revenus : salaires nets, pensions perçues, revenus fonciers (souvent pris à 70 % par prudence), etc.
Le calcul reste un repère : chaque banque a ses propres grilles et peut apprécier ton dossier au cas par cas.
3) Revenus et charges pris en compte
Revenus généralement retenus
- Salaires nets (hors primes aléatoires), retraite, pensions perçues.
- Revenus locatifs : souvent 70 % des loyers (pour prudence/vacance, charges, impôts).
- Revenus d’activité non salariée : moyenne prudente des 2–3 dernières années.
Charges financières
- Mensualités de crédits en cours (conso, auto, immo…), découverts récurrents.
- Pensions alimentaires versées.
- Mensualité du projet (assurance emprunteur incluse).
Ton loyer actuel est en général remplacé par la mensualité du prêt en résidence principale.
4) Simulateur express (gratuit)
Inclure salaires nets, pensions ; loyers perçus comptés à 70 % (voir champ dédié).
Nous intégrerons automatiquement 70 % de ce montant dans les revenus.
Clique « Calculer » pour obtenir la mensualité approximative (assurance non incluse).
Besoin d’une vision plus large (assurance incluse, options de durée) ? Passe par le simulateur complet.
5) Exemples chiffrés réalistes
| Profil | Revenus nets | Charges actuelles | Mensualité projet | Taux après projet |
|---|---|---|---|---|
| Jeune couple CDI | 3 800 € | 350 € | 900 € | 33,0 % |
| Solo + loyer locatif (70 %) | 2 000 € + 700 €×70 % = 2 490 € | 200 € | 700 € | 36,1 % |
| Foyer enfants + auto | 4 200 € | 600 € | 800 € | 33,3 % |
Ces exemples sont pédagogiques. Le verdict final dépendra de ton dossier et des critères de ta banque.
6) Comment améliorer ton taux d’endettement (sans magie noire)
- Soldes les petits crédits (conso, auto) avant de déposer le dossier : gros effet, coût total réduit.
- Optimise l’assurance emprunteur : une délégation adaptée peut baisser la mensualité totale.
- Joue sur la durée (raisonnablement) pour lisser la mensualité — en gardant un œil sur le coût total.
- Apport ciblé (10–20 %) pour réduire l’emprunt et rassurer la banque.
- Régularise tes revenus : bulletins propres, variables stabilisées, justificatifs à jour.
7) Les erreurs fréquentes
- Calculer sur des revenus optimistes (primes aléatoires incluses à 100 %).
- Oublier l’assurance dans la mensualité projetée.
- Allonger la durée sans regarder le coût total du crédit.
- Déposer un dossier avec des comptes en désordre (découverts récurrents).
8) FAQ — Taux d’endettement
Comment calculer mon taux d’endettement ?
(Charges de crédit mensuelles ÷ Revenus nets mensuels) × 100. Pense à inclure la mensualité du projet et l’assurance emprunteur.
Les loyers perçus sont-ils pris à 100 % ?
Souvent, la banque retient environ 70 % des loyers pour intégrer vacance, charges et fiscalité.
Je dépasse 35 % : c’est fichu ?
Pas forcément. Améliore ton dossier : rembourse un petit crédit, ajuste la durée, optimise l’assurance, ajoute un apport… et tu peux repasser sous 35 %.
Le loyer actuel compte s’il s’agit d’une résidence principale ?
En général non, il est remplacé par la future mensualité. Mais chaque banque a ses règles : demande une simulation écrite.
9) Conclusion & prochaines étapes
La règle des 35 % n’est pas un mur, c’est un garde-fou. Calcule ton taux, identifie tes leviers, ajuste ce qui peut l’être — et présente un dossier propre, cohérent, crédible.
Tu seras surpris·e de ce que quelques décisions bien placées peuvent changer. Passe maintenant au concret : simule ton budget d’emprunt et vois comment renégocier et calibrer l’apport peuvent renforcer ton dossier.
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