Loger des SCPI dans une assurance-vie, c’est marier l’immobilier mutualisé (loyers potentiels) avec la souplesse fiscale de l’AV (imposition à la sortie, abattements après 8 ans, atouts civils). Bonne idée ? Oui… si tu comprends les frais cumulés, la liquidité encadrée et le rôle vis-à-vis des autres unités de compte (ETF, OPCI, SCI, fonds €).
Sommaire
1) SCPI en assurance-vie : le principe
Tu souscris une unité de compte « SCPI » dans ton contrat. L’assureur achète les parts et te crédite la valeur correspondante. Les revenus (loyers) sont capitalisés dans le contrat ; tu ne les perçois pas cash chaque trimestre comme en direct. Tu seras imposé uniquement à la sortie (sur la part de gains) selon le régime assurance-vie.
- Tu n’es pas directement associé·e : tu détiens une UC, pas des parts au nominatif.
- La valeur de l’UC SCPI suit celle de la SCPI (moins les frais du contrat).
- Le délai de jouissance peut exister côté SCPI (à vérifier dans la notice UC).
Découvre le fonctionnement des SCPI en détail : guide complet SCPI.
2) Avantages & limites à connaître
| Atouts | Points d’attention |
|---|---|
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3) Fiscalité : l’intérêt de la sortie AV
Dans l’AV, tu es taxé·e au rachat sur la part de gains, selon l’antériorité du contrat et le montant des primes versées (avec abattement annuel après 8 ans). Les prélèvements sociaux s’appliquent sur les gains. En pratique, on peut lisser les rachats pour rester sous abattement et optimiser la pression fiscale globale du foyer.
Comparatif de détention : SCPI en direct (CTO) vs SCPI en assurance-vie.
4) Liquidité : ce qui change via l’assureur
Les rachats passent par l’assureur (qui gère la poche SCPI). C’est souvent plus fluide qu’un marché secondaire, mais la liquidité n’est pas garantie : délais possibles, restrictions temporaires selon contexte ou clauses.
- Pas de carnet d’ordres intraday (ce n’est pas coté en bourse).
- En période tendue sur l’immo, les assureurs peuvent allonger les délais ou plafonner.
Pour la logique « immo coté », voir OPCI vs ETF immobilier.
5) Comparatif avec les autres unités de compte
| Critère | UC SCPI | ETF actions/oblig. | OPCI | SCI/SCI immobilières | Fonds en euros |
|---|---|---|---|---|---|
| Nature | Immobilier non coté (loyers) | Actifs cotés (marchés) | Mix immo non coté + coté | Immobilier non coté diversifié | Support garanti par l’assureur* |
| Volatilité | Faible à modérée (valorisations d’expertise) | Élevée (cotation en continu) | Intermédiaire (VL lissée + composante cotée) | Intermédiaire | Faible (mais rendement variable) |
| Frais | SCPI + frais de contrat | TER bas + frais de contrat | Frais du fonds + contrat | Frais de gestion de la SCI + contrat | Frais inclus dans le taux servi |
| Liquidité | Rachats via l’assureur (délais possibles) | Arbitrages rapides (J/J+1) | Rachats selon règles du fonds | Rachats selon règles de la SCI | Disponible selon conditions du contrat |
| Objectif | Revenus potentiels réguliers + diversification immo | Croissance/Income de marchés | Exposition immo « mixte » | Exposition immo diversifiée non cotée | Stabilité du contrat / poche de sécurité |
*Les conditions du fonds en euros dépendent de l’assureur et du contexte de taux.
6) Quel profil / quelle allocation ?
- Revenus complémentaires à long terme → 5–20 % de l’AV en SCPI selon tolérance au risque et frais.
- Transmission organisée → SCPI dans l’AV pour la clause bénéficiaire + ETF Monde pour la croissance.
- Prudence/liquidité → privilégier Fonds € + SCI/OPCI ; SCPI en poche modérée.
Commence par ta base : épargne de précaution, puis structure ton cœur de portefeuille : investir en ETF.
7) FAQ — SCPI dans l’assurance-vie
Les revenus de SCPI sont-ils versés sur mon compte en AV ?
Non, ils sont capitalisés dans l’UC. Tu es imposé·e seulement au rachat sur la part de gains (régime AV).
La liquidité est-elle garantie ?
Non. Les rachats passent par l’assureur et peuvent être encadrés selon le marché et les clauses du contrat.
Pourquoi choisir SCPI plutôt qu’OPCI/SCI ?
Pour viser des revenus potentiels d’immobilier non coté. OPCI/SCI apportent une diversification différente (mix ou autre stratégie).
Et les frais ?
Compare toujours frais SCPI + frais du contrat (versement/gestion/arbitrages). C’est le coût total qui compte.
8) Conclusion : une brique immobilière pertinente… dans un cadre fiscal souple
Loger des SCPI en assurance-vie, c’est capter l’immobilier mutualisé tout en profitant d’une fiscalité à la sortie et d’une transmission facilitée. La clé : intégrer les frais cumulés, accepter une liquidité encadrée et garder un rôle clair face aux autres UC (ETF, OPCI, SCI, fonds €) dans ton allocation.
Next step : définir ton objectif (revenus / diversification / transmission), puis calibrer ta part SCPI dans l’AV avec un horizon long.
Prochaine étape ?
Structure ton contrat : Fonds € (base) + ETF Monde (cœur) + SCPI (revenus potentiels) + OPCI/SCI (diversification). Ajuste selon ton profil.
📚 Lire le guide complet SCPI
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