Acheter un bien immobilier, ce n’est pas seulement tomber amoureux·se d’un appart ou d’une maison. C’est surtout convaincre la banque que ton projet est solide, que tes chiffres tiennent la route et que tu n’es pas en mode « coup de cœur et advienne que pourra ». Bref : il te faut un plan de financement clair, structuré et réaliste. Et bonne nouvelle : on va voir ensemble comment le construire pas à pas, sans jargon inutile.
Sommaire
1) Qu’est-ce qu’un plan de financement ?
Le plan de financement immobilier, c’est tout simplement le tableau de bord qui résume comment tu comptes payer ton projet : prix du bien, frais de notaire, travaux éventuels, et surtout d’où vient l’argent (apport + crédit + aides).
C’est le document que la banque analyse pour vérifier que ton projet est finançable et que ton budget est réaliste. Sans lui, impossible d’obtenir un accord de principe.
📌 Astuce : tu peux déjà estimer ta capacité d’emprunt via notre guide calculer sa capacité d’emprunt.
2) L’apport personnel : pierre angulaire
L’apport, c’est l’argent que tu mets toi-même dans la balance. Il montre à la banque que tu es impliqué·e, et réduit le risque pour elle.
Combien apporter ?
- Idéal : 10 à 20 % du prix du bien.
- Minimum : de quoi couvrir les frais de notaire.
- Bonus : plus ton apport est élevé, plus tu peux négocier ton taux.
Pas d’apport ? Pas dramatique, mais ton dossier sera plus difficile à faire passer, sauf profils très solides (revenus stables, CDI, etc.).
👉 Voir aussi : comment constituer ton apport automatiquement.
3) Le crédit bancaire : levier principal
À moins d’être héritier de Jeff Bezos (et si c’était le cas, tu ne lirais pas cet article 😏), tu passeras par un prêt immobilier. C’est le gros morceau du plan de financement.
Ce que la banque regarde :
- Ton taux d’endettement (≤ 35 % recommandé).
- La stabilité de tes revenus (CDI, ancienneté, activité régulière pour les indépendants).
- Ton apport, gage de sérieux.
- La durée du crédit (plus longue = mensualités plus faibles, mais coût total plus élevé).
N’oublie pas d’intégrer aussi le coût de l’assurance emprunteur : elle peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit.
4) Les frais annexes à intégrer
Ne te fais pas piéger : acheter un bien ne se résume pas au prix affiché sur l’annonce. Il faut prévoir un budget pour les frais additionnels :
- Frais de notaire : 7 à 8 % dans l’ancien, ~2 à 3 % dans le neuf.
- Frais de dossier bancaire : en moyenne 500 à 1 000 € (parfois négociables).
- Garantie du prêt : caution mutuelle ou hypothèque.
- Travaux et ameublement : souvent sous-estimés.
Tout cela doit figurer dans ton plan de financement, pour que la banque ait une vision claire de ton projet global.
📌 Conseil : anticipe large → mieux vaut prévoir trop que pas assez. Pour approfondir, lis acheter ou louer : que choisir ?.
5) Calculer ta capacité d’emprunt
Ton plan de financement doit respecter une règle simple : mensualités totales ≤ 35 % de tes revenus nets (banques et autorités aiment quand ça reste sous ce seuil). Mais ce n’est pas qu’une histoire de pourcentage : pense aussi au reste à vivre (ce qu’il te reste après toutes les charges).
Mini-méthode en 3 étapes
- Revenus nets mensuels (foyer) : salaires, pensions, etc.
- Charges récurrentes : crédits en cours, pensions, loyers (si achat locatif : loyers existants, vacance prudente).
- Mensualité cible = min(35 % des revenus, ce que tu veux objectivement supporter sur 20–25 ans).
| Élément | Montant | Notes |
|---|---|---|
| Revenus nets | 3 600 € | Salaire A + Salaire B |
| 35 % des revenus | 1 260 € | Seuil confort réglementaire |
| Crédit auto existant | 200 € | À intégrer dans l’endettement |
| Mensualité immo cible | ≈ 1 060 € | 1 260 – 200 = 1 060 € |
Besoin d’un pas à pas ? Voir calculer sa capacité d’emprunt et acheter ou louer pour valider le timing.
6) Trouver le bon équilibre de ton plan
Un plan de financement « propre » équilibre apport, crédit, durée, assurance et trésorerie. Le but : mensualité confortable, coût total maîtrisé, et un peu de marge pour vivre (et dormir la nuit).
3 configurations classiques
- Confort : apport 15–20 %, durée 20 ans → mensualité maîtrisée, coût total raisonnable.
- Mensualité douce : apport 10 %, durée 25 ans → plus long = plus cher, mais respirable au quotidien.
- Accélération : apport 20 % + durée 15–20 ans → coût total plus faible, effort mensuel plus élevé.
Inclure l’assurance emprunteur (TAEA)
Ne fais pas l’erreur de ne regarder que le taux du prêt. L’assurance emprunteur pèse fort dans la mensualité. Compare les garanties et le TAEA, et envisage une substitution si besoin pour baisser la note (en respectant l’équivalence des garanties).
7) Les erreurs fréquentes à éviter
- Oublier des frais (travaux, garantie, ameublement) → plan incomplet, refus ou dépassement.
- Viser trop juste sur le reste à vivre → inconfort au quotidien, tensions budgétaires.
- Se focaliser sur le taux sans intégrer l’assurance et la durée → coût total sous-estimé.
- Absence d’apport sans contreparties solides → négociation difficile.
- Dossier non documenté (devis flous, revenus irréguliers non expliqués) → incompréhension côté banque.
8) FAQ express
Faut-il absolument 10 % d’apport ?
Non, mais c’est un repère utile. Sans apport, il faudra compenser par des revenus très stables, une durée adaptée, et un dossier béton.
Sur 20 ou 25 ans ?
25 ans baisse la mensualité mais augmente le coût total. Si tu peux tenir 20 ans sans tension, c’est souvent un bon compromis.
Quand intégrer l’assurance emprunteur ?
Dès le plan ! Compare le TAEA et, si besoin, prévois une substitution ultérieure.
9) Conclusion : un plan clair = un « oui » plus rapide
Ton plan de financement est la boussole du projet. Apport réaliste, mensualité soutenable, assurance optimisée, frais correctement budgétés : tout ce qui rassure la banque… et toi.
Commence par chiffrer ta capacité d’emprunt, liste tes frais annexes, et construis 2–3 scénarios (20 vs 25 ans). Tu arrives en entretien avec des chiffres carrés : la négociation devient beaucoup plus simple.
Prochaine étape logique ?
Obtiens 2–3 offres bancaires + une offre d’assurance délégataire pour valider ton plan et baisser le coût total.
📊 Comparer les offres d’assurance (équivalence incluse)
