📈 Tu rêves d’acheter un appartement, une maison ou d’investir dans l’immobilier ?
Avant de te lancer, une étape est incontournable : connaître ta capacité d’emprunt.
Pourquoi ? Parce que sans ce chiffre, tu navigues à vue dans un océan d’annonces immobilières… et tu risques de tomber amoureux d’un bien que la banque ne te financera jamais 😅.
Pas de panique : on va voir ensemble comment la calculer simplement, quels critères entrent en jeu et comment optimiser ton dossier pour maximiser ce que tu peux emprunter.
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1. Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
C’est le montant maximal que tu peux emprunter en fonction de tes revenus, de tes charges et des critères imposés par les banques.
Elle détermine le montant de ton futur crédit immobilier ou consommation, et influence directement ton budget d’achat.
En clair, c’est la boussole 🧭 qui guide ta recherche immobilière et tes négociations bancaires.
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2. La règle des 35 %
En France, la plupart des banques respectent une limite : ton taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de tes revenus nets.
Cela signifie que la somme de toutes tes mensualités (crédit en cours + nouveau prêt) ne doit pas dépasser ce seuil.
Formule simple :
(Revenus nets mensuels x 35%) = mensualité maximum possible.
Exemple :
• Revenus nets : 3 000 €
• Calcul : (3 000 x 35%) = 1 050
➡️ Mensualité maximale possible : 1050 €
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3. Le « reste à vivre » : l’autre indicateur clé
Les banques ne se contentent pas du taux d’endettement. Elles vérifient aussi ton reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il te reste chaque mois après avoir payé toutes tes charges.
💡 Astuce : si ton reste à vivre est jugé trop faible, même avec un taux d’endettement correct, la banque peut refuser ton prêt.
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4. Facteurs qui influencent ta capacité d’emprunt
• Durée du prêt : plus elle est longue, plus la mensualité est faible… mais plus le coût total augmente.
• Taux d’intérêt : un taux bas augmente la somme que tu peux emprunter pour la même mensualité.
• Apport personnel : plus ton apport est important, plus tu peux négocier.
• Stabilité professionnelle : CDI, ancienneté, revenus réguliers = confiance des banques.
• Situation personnelle : nombre de personnes à charge, autres crédits, charges fixes.
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5. Comment optimiser ta capacité d’emprunt ?
Réduire tes charges avant la demande
• Rembourse un petit crédit conso
• Ferme les cartes de crédit inutiles
• Limite les abonnements non essentiels
Augmenter tes revenus déclarés
• Primes, heures supplémentaires, revenus locatifs…
• Tout revenu régulier peut être pris en compte s’il est justifiable
Soigner ta gestion bancaire
• Pas de découvert dans les 6 mois précédant la demande
• Comptes bien tenus = dossier rassurant
Jouer sur la durée
• Passer de 20 à 25 ans peut augmenter ta capacité, mais pèse sur le coût global
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6. Outils pour calculer ta capacité d’emprunt
Tu peux utiliser :
• Les simulateurs en ligne (souvent gratuits)
• Les conseils d’un courtier immobilier
• Les calculs manuels avec la formule ci-dessus
💡Astuce bonus : fais plusieurs simulations avec différents taux et durées pour voir ton « budget immobilier » dans plusieurs scénarios.
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7. Erreurs fréquentes à éviter
❌ Croire que la capacité d’emprunt donnée par un simulateur est garantie
❌ Ne pas intégrer les frais annexes (notaire, assurance, garantie)
❌ Penser uniquement au maximum que la banque t’accorde, sans vérifier ton confort de vie
❌ Oublier de négocier l’assurance emprunteur (impact énorme sur la mensualité totale)
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Conclusion
Ta capacité d’emprunt, c’est un peu ton passeport pour l’immobilier : sans lui, pas de voyage.
Mais comme tout bon voyage, il se prépare : anticipe, calcule, optimise. Et surtout, n’oublie pas que le but n’est pas d’emprunter le plus possible, mais le plus intelligemment.
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🔗 À lire ensuite :
• Crédit immobilier : comprendre, négocier et éviter les pièges
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