Tu rêves d’acheter un appartement, une maison ou d’investir dans l’immobilier ? Avant de te lancer, une étape est incontournable : connaître ta capacité d’emprunt. Sans ce chiffre, tu navigues à vue dans un océan d’annonces… et tu risques de tomber amoureux d’un bien que la banque ne financera pas. Ici, on voit comment la calculer simplement, quels critères pèsent vraiment et comment optimiser ton dossier (légalement) pour emprunter au meilleur niveau sans sacrifier ton confort de vie.
Sommaire
1) Capacité d’emprunt : définition claire
C’est le montant maximal que tu peux emprunter aujourd’hui compte tenu de tes revenus, de tes charges et des critères bancaires. Elle détermine ton budget d’achat, ta marge de négociation et… la rapidité avec laquelle tu signes.
Pour la suite, garde sous le coude nos guides frais de notaire et assurance emprunteur : ils impactent directement le budget global.
2) La règle des ~35 % d’endettement (assurance incluse)
En pratique, la plupart des banques visent un taux d’endettement autour de 35 % (assurance comprise). Cela signifie que la somme de toutes tes mensualités (crédits en cours + nouvelles) ne doit pas dépasser ~35 % de tes revenus nets mensuels.
Formule express
Mensualité maxi = Revenus nets mensuels × 35 % − Mensualités de crédits en cours.
Exemple
- Revenus nets du foyer : 3 000 €
- Crédit auto : 200 €/mois
- Calcul : 3 000 × 35 % = 1 050 € → mensualité immo maxi ≈ 1 050 − 200 = 850 €
Certaines situations peuvent justifier des dérogations, mais compter dessus n’est pas une stratégie 😉
3) Le “reste à vivre” : le filtre discret mais décisif
Au-delà du pourcentage, la banque vérifie le reste à vivre : ce qu’il te reste chaque mois une fois toutes tes charges payées (loyer/échéance, crédits, assurances, pensions, etc.). Un endettement conforme peut être refusé si le reste à vivre est jugé trop faible.
4) Les facteurs qui font bouger l’aiguille
- Durée du prêt : plus longue ⇒ mensualité plus faible ⇒ montant empruntable plus élevé (mais coût total plus élevé).
- Taux nominal : chaque 0,10 pt pèse sur la mensualité et la capacité.
- Assurance emprunteur : à couverture égale, un tarif compétitif libère de la mensualité (voir notre guide).
- Apport personnel : plus il est robuste (frais + une partie du prix), plus le dossier respire.
- Stabilité pro : CDI, ancienneté, revenus réguliers = points forts. Pour freelances, privilégie bilans/récurrents.
- Situation familiale : personnes à charge, pensions versées/perçues, etc.
- Gestion de comptes : 6 derniers mois nickel (pas de découvert, pas d’incidents) = signal vert.
Tu hésites entre acheter ou louer ? Calcule d’abord ta capacité, puis compare les scénarios.
5) 9 leviers pour optimiser ta capacité (sans te piéger)
- Rembourser un petit crédit conso avant la demande (libère de la mensualité).
- Clore les cartes à crédit non utilisées (évite les lignes qui inquiètent).
- Nettoyer tes abonnements inutiles (gagne du reste à vivre).
- Valoriser les revenus réguliers prouvables (primes récurrentes, loyers, pensions).
- Négocier une assurance emprunteur moins chère à garanties équivalentes.
- Allonger la durée (ex. 20→25 ans) si tu acceptes le coût global plus élevé.
- Augmenter l’apport (épargne, donation, revente) pour réduire le financement.
- Structurer tes comptes 6 mois avant : zéro découvert, dépenses stables, virements nets.
- Comparer via un courtier pour sonder plusieurs banques en une fois.
6) Outils & méthode de calcul pas à pas
Étape A — Mensualité supportable
Mensualité maxi = Revenus nets × 35 % − Mensualités actuelles (assurance incluse).
Étape B — Traduire en montant de prêt
On utilise la formule d’une annuité :
Montant du prêt = Mensualité × (1 − (1 + i)−n) / i
- i = taux mensuel = (taux annuel nominal + assurance) / 12
- n = nombre total de mensualités (ex. 25 ans = 300)
Étape C — Ajouter les frais annexes
- Frais de notaire (selon neuf/ancien et département)
- Frais de garantie (hypothèque, PPD, caution)
- Frais de dossier / courtage éventuels
- Travaux, ameublement, enveloppe imprévus
7) Erreurs fréquentes (évite ces pièges)
- Confondre estimation en ligne et accord bancaire définitif.
- Oublier l’assurance emprunteur dans le taux d’endettement.
- Sous-estimer les frais annexes (notaire, garantie, courtage).
- Négocier uniquement le taux nominal et pas l’assurance.
- Allonger la durée au maximum sans mesurer le coût total.
- Négliger le reste à vivre réel du foyer.
8) Exemples chiffrés & scénarios
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Mensualité maxi (≈35 %) | 3 000 × 35 % = 1 050 € |
| Hypothèse taux + assurance | 4,30 % + 0,30 % = 4,60 % annuel (i ≈ 0,383 %/mois) |
| Durée | 25 ans (300 mois) |
| Montant de prêt estimé | ~194 000 € |
| Budget global (ancien) | Prix ≈ 194 000 € + frais notaire/garantie à prévoir |
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Mensualité immo maxi | 1 050 − 200 = 850 € |
| Montant de prêt (mêmes hypothèses) | ~157 000 € |
| Levier | Rembourser le crédit auto avant la demande → retour au scénario 1 |
| Hypothèse | Impact |
|---|---|
| Taux + assurance = 5,10 % au lieu de 4,60 % | À mensualité identique, montant empruntable baisse (≈ −6 à −7 %) |
| Solution | Allonger légèrement la durée, augmenter l’apport, négocier l’assurance |
Ces chiffres sont indicatifs pour illustrer les ordres de grandeur. Fais toujours une simulation personnalisée.
9) FAQ — Capacité d’emprunt
La règle des 35 % est-elle gravée dans le marbre ?
Non, c’est un repère prudentiel largement appliqué. La banque regarde aussi le reste à vivre et la qualité globale du dossier.
Dois-je inclure l’assurance emprunteur dans le calcul ?
Oui. La mensualité considérée par la banque intègre généralement l’assurance (et parfois la garantie). D’où l’intérêt de la négocier.
Vaut-il mieux 20 ou 25 ans ?
25 ans augmente la capacité, mais le coût total aussi. Compare deux offres à garanties identiques avant de trancher.
Mon dossier est “limite” : que faire ?
Rembourse un petit crédit, augmente l’apport, améliore la tenue des comptes 3–6 mois, et consulte un courtier pour élargir la recherche.
10) Conclusion — Calcule, optimise, puis choisis sereinement
Ta capacité d’emprunt, c’est ton passeport immobilier. Définis une mensualité supportable, convertis-la en montant de prêt, puis ajoute les frais annexes pour connaître ton budget total. Optimise proprement (assurance, durée, apports, gestion de comptes) et vise un projet qui respecte ton reste à vivre.
Prochaine étape : confronte ce budget à un vrai marché local, compare 2–3 offres bancaires et verrouille une assurance compétitive.
Besoin d’un repère immédiat ?
Lance une simulation “mensualité ↔ montant de prêt” et teste plusieurs durées/taux pour visualiser ton budget.
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