LMNP / LMP : choisir le bon régime en location meublée
LMNP / LMP
La location meublée offre deux statuts fiscaux : LMNP (non professionnel) et LMP (professionnel). Atout majeur : la possibilité d’amortir le bien et le mobilier au réel, ce qui peut fortement réduire l’imposition. Le bon choix dépend de tes revenus locatifs, de ta situation et de ta stratégie patrimoniale.
À retenir : LMNP = simplicité et amortissements efficaces pour la majorité des investisseurs. LMP = bascule possible si les recettes dépassement les seuils en vigueur et deviennent prépondérantes. Vérifie chaque année les règles applicables (seuils, contributions sociales, plus-values).
1. Définition & différenciation
LMNP
Loueur en Meublé Non Professionnel. Statut le plus courant. Revenus imposés dans la catégorie BIC. Accès au micro-BIC (abattement forfaitaire) ou au réel avec amortissements.
LMP
Loueur en Meublé Professionnel. Devient applicable si les recettes de location meublée dépassent le seuil légal et sont prépondérantes par rapport aux autres revenus d’activité du foyer. Impacts spécifiques (social, plus-values).
2. Micro-BIC ou Réel : que choisir ?
Micro-BIC
Abattement forfaitaire (selon la catégorie de meublé). Simple, peu de formalisme, mais moins optimisant lorsque les charges sont élevées.
Régime réel
Déduction des charges réelles + amortissements (bien, mobilier, travaux non structurels). Très efficace pour réduire l’imposition et lisser les revenus dans le temps.
Astuce : au réel, constitue un dossier propre (tableaux d’amortissements, factures, inventaire mobilier) et, si besoin, fais-toi accompagner pour la comptabilité.
3. Amortissements & charges au réel
Amortir le bien
Amortissement comptable (hors valeur du terrain) sur une durée usuelle longue. Génère un résultat BIC faible voire nul pendant plusieurs années.
Mobilier & équipements
Amortissements plus rapides (meubles, électroménager, cuisine). À combiner avec les charges courantes (intérêts, assurances, frais de gestion).
Travaux
Les travaux d’amélioration sont généralement amortissables ou déductibles ; les travaux de reconstruction/agrandissement suivent des règles différentes.
Résultat & reports
Le déficit BIC n’est pas traité comme le déficit foncier. Des règles spécifiques de report s’appliquent selon la nature du déficit.
4. LMNP vs LMP : le comparatif clair
| Thème | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Accès | Par défaut pour la majorité des bailleurs meublés | Si recettes meublées dépassent le seuil légal et sont prépondérantes |
| Imposition | Micro-BIC (abattement) ou Réel (charges + amortissements) | Réel le plus souvent (compta plus complète) |
| Social | Prélèvements sociaux sur le résultat | Possibles cotisations sociales selon seuils/organisation |
| Plus-values | Régime des plus-values des particuliers (avec abattements durée) | Régime des plus-values professionnelles dans certains cas |
| Intérêt typique | Optimiser l’imposition via amortissements sans lourdeur excessive | Structurer une activité meublée prépondérante |
Les règles (seuils, social, plus-values) évoluent : vérifie les dispositions en vigueur l’année de référence.
5. Points de vigilance & erreurs fréquentes
Mobilier insuffisant
Le logement doit être réellement meublé (liste minimale) sinon requalification en nu.
Seuils & bascule
Surveille les recettes : le passage en LMP a des impacts (social, plus-values). Anticipe pour éviter la surprise.
Confusion charges / immobilisations
Certains postes doivent être immobilisés puis amortis (pas déduits en une fois).
Vision isolée
Compare avec déficit foncier (si nu) et intègre la fiscalité patrimoniale globale.
6. FAQ express
- Micro-BIC ou Réel ?
Si tes charges + amortissements sont élevés, le réel est souvent plus avantageux. - Peut-on amortir le terrain ?
Non, seule la valeur bâtie est amortissable (terrain exclu). - Quand devient-on LMP ?
Lorsque les recettes meublées franchissent le seuil légal et deviennent prépondérantes par rapport aux autres revenus d’activité du foyer. - Et en cas de revente ?
Régime des plus-values différent selon le statut (particulier vs professionnel).
7. Conclusion
La location meublée est un levier fiscal et patrimonial très efficace. En LMNP, le réel + amortissements optimise souvent l’imposition. En LMP, on structure une activité prépondérante avec des effets spécifiques. Le bon choix dépend de tes objectifs, de ton niveau de revenus et de ton horizon.
