Déficit foncier : réduire ses impôts en rénovant un bien en location nue
Déficit foncier
Le déficit foncier permet de réduire ton impôt en déduisant de tes revenus fonciers – puis de ton revenu global – les dépenses de rénovation d’un bien loué nu. Un levier puissant s’il est bien cadré : nature des travaux, plafonds, délais et conservation du bien.
À retenir : ce levier agit d’abord sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global dans certaines limites. Il exige une location nue, des travaux éligibles et le respect de délais.
1. Définition & principe
Le déficit foncier correspond à la situation où les charges déductibles (travaux, intérêts, frais) excèdent les revenus fonciers d’un bien loué nu. Ce déficit s’impute d’abord sur ces revenus, puis dans certaines limites sur le revenu global.
2. Éligibilité & conditions
Location nue au régime réel
Indispensable pour déduire les charges réelles et créer un déficit. Le micro-foncier ne permet pas le déficit.
Conserver le bien
Obligation de location après les travaux pendant une période donnée (respecte les délais en vigueur au moment du projet).
Travaux à la charge du bailleur
Factures au nom du propriétaire, logement destiné à la location et non à l’usage personnel.
Justificatifs & suivi
Devis, factures, preuves de paiement, bail, quittances. Un dossier solide sécurise ton montage.
3. Travaux déductibles / non déductibles
Déductibles (exemples)
Réparations et entretiens
Améliorations (sécurité, confort)
Remise aux normes (élec, plomberie)
Honoraires d’architecte / maîtrise d’œuvre
Frais de gestion, assurances PNO
Non déductibles (exemples)
Construction / reconstruction
Agrandissement / surélévation
Meubles & électroménager (→ meublé)
Travaux non liés à la location
4. Plafonds, imputation & report
| Élément | Principe | Impact pratique |
|---|---|---|
| Imputation sur revenus fonciers | 100% du déficit imputable sur les revenus fonciers | Réduit ou annule l’imposition foncière de l’année |
| Imputation sur revenu global | Part du déficit (hors intérêts) imputable dans la limite légale en vigueur | Réduction directe de l’impôt du foyer, dans le plafond autorisé |
| Report des déficits | Le solde se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes | Optimisation sur plusieurs années (vision pluriannuelle) |
| Intérêts d’emprunt | Non imputables sur le revenu global | Imputation uniquement sur revenus fonciers présents/futurs |
Règles amenées à évoluer : vérifie les montants/conditions applicables l’année du projet.
5. Montage & étapes clés
Avant l’achat
Calcule le budget travaux, estime la part déductible, choisis le régime réel et cadre la mise en location.
Pendant les travaux
Collecte devis/factures, valide l’éligibilité des postes, planifie la mise en location rapide.
Après les travaux
Met en location nue, conserve le bien sur la durée requise, déclare au réel (annexes fiscales).
6. Risques & erreurs fréquentes
Travaux non éligibles
Confusion amélioration vs reconstruction : vérifie la nature des postes avant de lancer le chantier.
Délais non respectés
Mise en location insuffisante / conservation trop courte : sécurise le calendrier dès le départ.
Surtravaux vs valorisation
Un déficit ne justifie pas un chantier démesuré : garde un œil sur le TRI net et la tension locative.
Pilotage fiscal isolé
Le déficit s’inscrit dans une stratégie fiscale globale (revenus, tranches, autres enveloppes).
7. FAQ express
- Déficit ou LMNP ?
Le déficit agit surtout à court terme sur l’impôt, LMNP amortit sur la durée. On compare au cas par cas. - Peut-on louer meublé après travaux ?
Oui, mais attention : tu risques de perdre l’avantage si tu ne respectes pas la durée de location nue requise. - Les meubles sont-ils déductibles ?
Non, c’est du meublé (LMNP/LMP). Le déficit foncier vise la location nue.
8. Conclusion
Bien utilisé, le déficit foncier réduit fortement l’imposition des revenus fonciers et peut, dans la limite légale, alléger le revenu global. Le levier est efficace si le projet locatif reste rentable, bien situé et loué dans les règles.
